تقرير كويتي :قطاع العقارالمصري يبلغ ذروة الانتعاش من 2013 حتى 2015

وكالة أنباء الشرق الأوسط 

الخميس 11 فبراير

ذكر تقريراقتصادي كويتي متخصص في شئون العقار أنه من المتوقع للقطاع العقاري في مصر أن ينطوي على احتمالات واعدة طويلة الأمد تطال كل شرائحه، مستعرضا تأثير التباطؤ الاقتصادي على هذا القطاع حيث تفحص التقرير تأثيرالتباطؤ الاقتصادي الأخير على الأساسيات الجوهرية للقطاع العقاري والعرض والطلب على شرائح العقارالسكني والتجزئة والفندقة.

وأشار المركز المالي الكويتي(المركز) في تقرير له حول القطاع العقاري في مصرأنه درس الدورات الاقتصادية في مصر منذ عام 1986.وقال إن متوسط معدل النمو للناتج المحلي الإجمالي الحقيقي كان على اتجاه صاعد من

نطاق 3 في المائة-4 في المائة خلال التسعينيات إلى نطاق 4 في المائة-5 في المائة في العقد الماضي.وتشير التوقعات الخاصة بالدورة الاقتصادية المقبلة أن هذه الدورة ستدوم حتى عام 2014-2015 بمتوسط نمو سنوي يبلغ 6 في المائة لكن احتمال حدوث هبوط كبير في النمو الاقتصادي العالمي يمكن أن يخلق خللا ثانويا مؤقتا في هذا النمط المتوقع للنمو.

ويشير التقرير إلى أنه من المتوقع لعدد سكان مصر أن يزداد بمعدل نموه الطبيعي البالغ 2 في المائة سنوياً خلال الدورة المقبلة، علماً بأن الخصائص الديموجرافية تتميز بالإيجابية، حيث أن أكثر من نصف عدد السكان الحاليين هم من الفئة العمرية الأقل من 25 سنة غير أن نمو الدخل هو المحرك الرئيس للطلب على العقار. فخلال الفترة 2006-2008 فقط،عندما وصل نمو الناتج المحلي الإجمالي الحقيقي إلى مستويات 6 في المائة-7 في المائة، تجاوز عدد فرص العمل في هذا القطاع المنظم 150 ألف وظيفة سنوياً وهذا ما يشير إلى مستوى رئيسي من خلق فرص العمل لضمان مواكبة الزيادة السنوية في قوة العمل من خلال إيجاد عدد مناسب من فرص العمل.

وأضاف التقرير بأن هذا المستوى أدى من خلال خلق فرص العمل إلى نمو الدخل لكل من الباحثين عن العمل والعاملين لحسابهم، كما أطلق الطلب الراكد المائل إلى الارتفاع على السكن، الأمر الذي أفضى إلى استيعاب أعلى العرض كما يفسر ذلك واحداً من الأسباب الرئيسة الكامنة وراء ركود سوق العقار الذي ساد قبل الطفرة الأخيرة والانخفاض الراهن في نشاط القطاع، رغم أن التقييمات أشارت مراراً إلى انخفاض حجم المعروض عن مستوى الطلب غير أن مستويات الطلب ستعود إلى حيويتها التي شهدها السوق خلال الفترة من 2006 إلي 2008 بدءاً من السنة المالية 2012 التي يتوقع فيها لمتوسط معدل نمو الناتج المحلي الإجمالي الحقيقي أن يبلغ من جديد 6 في المائة إلي 7 في المائة.

وبالنظر إلى النسبة المنخفضة لانتشار الرهن، والتي تبلغ حالياً 4 ر0 في المائة من الناتج المحلي الإجمالي الإسمي، فإن مصدر الأموال لشراء المنازل كان ولايزال أساساً هو المدخرات وبيع الأصول القائمة وقد لقيت المدخرات دعماً من نمو تمويل الرهن خلال الطفرة الأخيرة، غير أن نمو الإقراض قد تباطأ مؤخراً.

ويتوقع تقرير المركز المالي الكويتي لتمويل الرهن من قبل البنوك أن ينتعش خلال الفترة 2010-2011 بدعم من نمو الودائع بمتوسط قدره 8 في المائة كما يتوقع التقرير للإقراض من قبل شركات تمويل الرهن أن يستقر عند معدل نموه الحالي ربع السنوي والبالغ 7 في المائة ما لم يتم ضخ المزيد من رؤوس الأموال.ويشير التقرير أيضاً إلى أن الرهونات المقدمة للعقارات في القاهرة وحولها تمثل 90 في المائة من إجمالي الرهونات وتشكل الرهونات المقدمة للعقارات في مدينة 6 أكتوبر وحدها ما نسبته 64 في المائة من كافة الرهونات المقدمة كما في سبتمبر 2009، لتدعم بذلك الطلب على العقارات السكنية لذوي الدخل المتوسط ولقد انكمش الاستثمار الأجنبي المباشر في سوق العقار بدرجة كبيرة جداً خلال السنة المالية 2008-2009 غير أن تقرير المركز يتوقع للاستثمار الأجنبي المباشر أن يبدأ بالتدفق اعتباراً من 2010-2011 حيث مازالت خطط التطوير العقاري قائمة وباعتبار أن  المستثمرين يبحثون عن التنويع بالنظر إلى فقدان دبي بريقها.

وأضاف التقرير بان النشاط في شريحة العقار السكني تراجعت بسبب التباطؤ الاقتصادي حسبما يشير الهبوط في حجوزات العقارات والارتفاع في معدلات إلغاء العروض العقارية من قبل شركات التطوير العقاري الرئيسة وتشير هذه الاتجاهات إلى أن الاتجاه التنازلي قد سجل نقطة انعطاف خلال الربع الثالث من العام الماضي 2009. وقد انكمشت الأسعار المعلنة بمتوسط بلغ 8 في المائة خلال عام 2009 في القاهرة وحولها، مع معدل انكماش أعلى في الشرائح الفخمة والراقية حيث أعادت شركات التطوير العقاري الرئيسية توجيه تركيزها نحو شرائح العقار لذوي الدخل المتوسط والتي تظل تشكو من قلة العرض مدفوعة نحو ذلك بمخاوفها من زيادة العرض في الشرائح الراقية/الفخمة.

وتوقع التقرير العجز في الوحدات السكنية لذوي الدخل المتوسط أن يستمر وأن يظل العرض في هذه الشريحة دون مستوى الطلب خلال الفترة 2010-2012. إلاّ أن التقرير يتوقع لشركات التطوير العقاري أن تعيد تركيزها من جديد على شرائح العقارات الراقية والفخمة عندما يستعيد الاقتصاد قوته بدءاً من عام 2012، ولو ليس إلى المدى الذي كان عليه في السابق.

كما يتوقع التقرير المركز الكويتي لاتجاهات القيم الإيجارية أن تعكس الاتجاهات التضخمية على المدى الطويل، غير أنه يرى بأن معدل التضخم الحالي المرتفع سوف لن يرشح إلى معدل نمو القيم الإيجارية خلال الفترة 2010-2011 لأنه مدفوع أساساً ببنود الأغذية المتقلبة الأسعار وليس بالأساسات التضخمية الدورية.وأضاف التقرير بأن الاستهلاك يشكل ما نسبته 70 في المائة إلي 75 في المائة من النشاط الاقتصادي في مصر، وهذا ما أدى إلى ارتفاع متوسط معدل النمو الإسمي في التجارة الداخلية خلال الفترة من 2003 وحتى 2009.وأضاف التقرير بان الفرق بين النمو في عدد الليالي السياحية وعدد الفنادق والأسرة بلغ ما بين 11 إلي15 في المائة خلال السنوات الخمس الماضية، بالمقارنة مع المتوسط البالغ 3 في المائة-6 في المائة للأمد الطويل وهذا ما يشير إلى الإمكانية الكبيرة التي تنطوي عليها هذه الشريحة على المدى الطويل.