قطاع العقارات يتراجع 69.9% خلال 2008 و الخبراء يتوقعون مزيد من التباطؤ

 

خاص مباشر 

الاربعاء 31 ديسمبر 2008

كتب - أميرة كاظم

يعتبر القطاع العقاري أحد أهم القطاعات القائدة للنمو في مصر، وقد استفاد هذا القطاع من العوائد المرتفعة للنمو الاقتصادي التي مرت بالمنطقة العربية منذ منتصف عام 2003، إلا إن هذه الصورة حدث بها العديد من التغيرات في ملامحها نتيجة الأزمة المالية التي تهدد الكثير من عوامل النمو في مصر .

المجموعة المالية هيرمس القابضة  توقعت فى دراسة حديثة لها أن تباطؤ النمو الاقتصادى المصرى سوف يؤثر بصورة غير مباشرة على قطاع العقارات فى مصر ولذلك قامت هيرمس بتخفيض القيمة العادلة لأسهم الشركات العقارية وذلك كنتيجه لتوقعاتها بضعف النمو الاقتصادى فى مصر .

وأوضحت هيرمس أن الاتجاه العام يشير إلى قوة القطاع علي المدي الطويل بينما سيتباطأ في الأجل القصير مشيرة إلى أن الشعور السلبي العالمي سوف يؤثر علي مبيعات قطاع العقارات وسوف يحد من تقديرات الأسهم في الأجل القصير وتعتقد هيرميس أن مبيعات قطاع العقارات سوف تتباطئ بقوة خلال العامين القادمين .

وأضاف التقرير أن أنخفاض تكاليف البناء خاصةً الحديد الذى انخفض سعره بنسبة 50% بدأ من  شهر أغسطس وذلك سوف يساعد الشركات لتحقيق ربحية على الرغم من الأسعار الزهيدة وتباطؤ المبيعات .

كما أشار التقرير إلى أن مجموعة طلعت مصطفي لديها محفظة جاذبة جداً للعقارات وأن هدفها توفير منازل للمعيشة للأسر ذات الدخل المتوسط كما لديها قدر كبير من الحجوزات المجمعة بلغت 29 مليار جنية بالإضافة إلى الفنادق و المنتجعات تجارية .

كما أشارات هيرمس إلى أن شركة السادس من أكتوبر من المحتمل أن تكون قد انتظرت لمده طويلة للاستفاده من سوق أزدهار سوق العقارات المصري ، وقد قامت الشركة ببيع مايقرب من 80% من مشاريعها في الجيريا لكونها لم تبدأ في المبيعات ذات التكلفة العالية في إيستون وويستون وهذه المشاريع هي التي تولد الجزء الاكبر من تقييم السادس من أكتوبر

وبنهاية التقرير أوضحت هيرمس أنها لاتتوقع أن تشهد مبيعات العقارات صحوة مرة أخرى حتى منتصف عام 2010 حيث سيبدأ تأثير الأزمة الحالية في منتصف العام 2009 وهو التوقيت الذي نتوقع فيه تباطؤ المبيعات بصورة كبيرة .

ونتيجة لتلك التغيرات تعرضت أسهم القطاع خلال عام 2008 إلى تراجعات حادة حيث تراجع قطاع العقارات منذ بداية العام الحالى حتى الآن بنسبة 69.9% حيث وصل مؤشر القطاع إلى مستوى 665 نقطة مقارنةً بمستوى 2190 نقطة منذ بداية العام وذلك على الرغم من تحقيق الشركات لنتائج أعمال جيدة خلال التسعة أشهر المنتهية فى 30 سبتمبر 2008 .

عام الوصول الى قمة الارتقاعات :

و أكد عصام مصطفى  ان قطاع العقارات خلال 2008 كان من أكثر القطاعات التى استطاعت ان تتفادى التأثر الكبير بالازمة الاقتصادية العالمية نظراً لان عام 2008  وصل فيه قطاع العقارات الى قمة الارتفاعات ثم نال فيه ذروة السبق فى التنبؤ بالانهيار الذى طال العقارات الاخرى .

وعن توقعه للقطاع خلال عام 2009 قال ان عام 2009 عموما يتسم بالغموض فى كافة القطاعات مشيراً الى ان قطاع العقارات سيكون اكثرها غموضاً حيث يتسم بأنه قطاع محدود في اتساع قاعدة المستهلك القادر على احتواء أصوله خاصة انه اصبح قطاع الخاصة .

ويرى الدكتور عيسى فتحى العضو المنتدب لشركة الحرية لتداول الاوراق المالية ان أسعار أسهم القطاع العقارى خلال عام 2008 قد شهدت محطات سعرية مختلفة طبقا لظروف القطاع العقارى خلال هذا العام فباستثناء سهم مجموعة طلعت مصطفى الذى اخذ الاتجاه الهبوطى منذ بداية العام بغض النظر عن اى ظروف اخرى للسوق شهدت باقى الاسهم فورات سعرية قوية خاصة فى النصف الاول من عام 2008 مثل مصر الجديدة للاسكان و مدينة نصر و سوديك .

الازمة كشفت حقيقة الفقاعة العقارية

وأضاف ان كل هذه الشركات قد استفادت من من الفقاعة العقارية والزخم الحادث للقطاع خلال عام 2008 وعند حدوث الازمة المالية العالمية تم الكشف عن ان هناك مشاكل سيعانيها القطاع خلال الفترة المقبلة وكان لابد من حدوث تعديل فى اسعار الاسهم بالبورصة فى ظل التوقع بانخفاض السيولة خلال الفترة القادمة مما يجعلنا نتوقع ما سيكون عليه القطاع خلال الفترة القادمة .

وفيما يتعلق بأداء الشركات أوضح ان التأثير من الممكن أن يشمل  الاسكان الفاخر و الفوق متوسط الا انه سيكون تأثيره محدود على المشروعات الخاصة بالاسكان المتوسط خاصة مع انخفاض اسعار البناء . وتوقع ان يصيب القطاع العقارى ركوداً فى عملية البيع والشراء كالتى تعرض لها خلال عام 98/99

واستطرد قائلا  انه فيما يتعلق باداء الشركان فإن مجموعة طلعت مصطفى تعتبر الافضل لانه عند طرح مشروع مدينتى حصل على كامل نقوده من التمويل العقارى وبدء الافراد فى اخذ الوحدات السكنية بنظام تقسيط على 14 / 15 سنة حيث حدد سعره من البداية واستفاد من هذه النقطة خاصة مع اخفاض اسعار مواد البناء بالاضافة الى ان لديه قدره على استيراد احتياجاته من الخارج دون اللجوء الى السوق الداخلى بعكس شركتى مصر الجديدة ومدينة نصر حيث قامت بإنشاء مبانى بتكلفة عالية .

من ناحية أخرى فإن المعيار المحاسبى الموجود الان لا يسمح بتسجيل قيمة الوحدة الا عند تسليمها بالفعل ولذلك فمن لم يقم بالتسليم خلال العام القادم سنجد نتائج اعماله متراجعه عن ما تم تحقيقه خلال عام 2008.

وأشار ان القطاع العقارى ككل سيواجع ظروف غير طبيعية من تباطؤ فى النمو ومن الممكن ان تكون طلعت مصطفى هى الافضل خلال 2009 وسنجد نتائج أعمالها جيدة نظراً لبدئها فى تسليم وحدات بمشروعاتها بالاضافة الى توسعاتها الخارجية على عكس ذلك سوف يكون هناك تحفظ من قبل العديد من الشركات التى لديها محفظة اراضى جيدة ستعمل على المحافظة عليها ومراقبة الموقف حتى تظهر ملامح الازمة .

القطاع العقارى أصل الازمة :

من جانبه أكد محمد فؤاد أن اصل الازمة المالية العالمية هو القطاع العقارى وبالتالى سوف يتأثر هذا القطاع بشكل كبيرمضيفا الى انه سيواجه حالة من الركود بدءت معه منذ الربع الاخير من عام 2008 وستستمر حتى النصف الاول من عام 2009 .

وأوضح ان سهم " مصر الجديدة للاسكان " على سبيل المثال من الاسهم القوية زات التداولات العالية كما ان قيمتها العادلة أعلى بكثير من المتداولة وتوقع ان يشهد السهم خلال النصف الاول من العام تباظؤ فى حركة السهم كما سيظهر هذا التأثر بنتائج الاعمال .

ونفس الشىء ينطبق على سهم " مدينة نصر للاسكان والتعمير " بالاضافة الى وجود مجلس ادارة خارجى وليس كما الحال بمصر الجديدة للاسكان تتحكم فى ادارتها جهات حكومية

طلعت مصطفى ايضا من الشركات الجيدة بالرغم من ادائها غير الجيد خلال عام 2008 ولكن يمكن ان تواجه مشكلة بأرض مدينتى حيث لابد ان يسلم 17% من المشروع حتى تكون الاض بأكملها ملك له وفى حالة تطبيق هذا الشرط سوف يواجه مشكلة كبيرة ولكن من المتوقع ان تستطيع الشركة انجاز المطلوب منها . بالاضافة الى ان الموقف المالى للشركة جيد جدا وطبيعى ان تتعرض مبيعاتها لبعض الركود مثل غيرها من الشركات . وعن سوديك قال انها اكثر المتضررين من الركود الذى اصاب مبيعات العقار نظراً لانها من أقل المتركين داخل القطاع العقارى عموماً .

فيما يرى محمد لطفى أن قطاع العقارات كان يصعد منذ 4 سنوات تقريباً وكانت تقييمات الشركات عموما مثل مدينة نصر ومصر الجديدة و سوديك كانت تتم على اساس ما تمتلكه من أراضى وبالتالى عند حدوث ركود او تراجع بأسعار الاراضى سوف يتراجع التقييم الخاص بالشركة وهذا ما ظهر فخلال النصف الثانى اختلفت التقييمات تماما عما كان يصدر من تقييمات خلال النصف الاول من عام 2008 وبالتى سوف يظهر هذا التأثير بشكل أوضح خلال عام 2009 خاصة ان السبب الرئيسى فى الازمة المالية العالمية هو القطاع العقارى .

أرباح شركات قطاع الإسكان وفقاً لآخر نتائج مالية معلنة :-

وبالنظر إلى القوائم المالية الأخيرة لشركات قطاع الإسكان نجد أن أغلبها قد حققت ارتفاعاً فى صافى أرباحها فيما تراجعت أرباح سوديك الغير مجمعة فقط ,وجاء على رأس الشركات التى حققت نمو فى أرباحها شركة "الشمس للإسكان "والتى حققت أرباح بلغت 8.12 مليون جنيه مقابل خسائر بلغت 14.2 مليون جنيه ,كذلك حققت شركة "القاهرة للإسكان " نمو فى أرباحها خلال التسعة أشهر الأولى بلغ 21.3% فيما سجلت شركة المتحدة للإسكان أرباح بلغت 11.11 مليون جنيه بنمو قدره 12.3

وسجلت مجموعة طلعت مصطفى القابضة أرباح بلغت 1.337 مليار جنيه خلال التسعة أشهر الأولى من العام الجارى فيما سجلت شركة مصر الجديدة أرباحاً خلال الربع الأول من 2008/2009 بلغت 49.01 مليون جنيه بنمو طفيف بلغت نسبته 6.9% ,وأخيراً حققت شركة مدينة نصر للإسكان خلال الربع الاول من العام المالى 2009/2008 صافى ربح بلغ 30.617 مليون جنيه بمعدل نمو قدره 38.8% مقارنةً بصافى ربح بلغ 22.051 مليون جنيه خلال نفس الفترة من العام الماضى .

أداء الاسهم خلال 2008 :

وفيما يتعلق بأداء أسهم القطاع فقد تراجعت بنحو حاد منذ بداية 2008 وكان أكثرها تراجعاً سهم "السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار – سوديك " الذى هوى بأكثر من 82% حيث يتداول حالياً عند مستوى 41.57 جنيه بعد أن كان يتداول عند 247.91 جنيه فى بداية العام الجارى .

وجاء فى المرتبه الثانية سهم "مصر الجديدة " متراجعاً بنسبة 76.9 % ليتداول حالياً عند مستوى 26.35جنيه بعد أن كان يتداول عند مستوى 114.54 جنيه فى بداية 2008 وذلك بعد أن قامت الشركة فى 31 يوليو الماضى بتجزئة القيمة الاسمية للسهم إلى خمسة أسهم من 5 جنيهات لتصبح واحد جنيه .

وجاء فى المرتبه الثالثه سهم "مجموعة طلعت مصطفى القابضة " الذى تراجع بنحو 74% ليصل بذلك إلى أدنى مستوياته منذ الإدراج حتى أصبح يتداول بأقل من قيمته الاسمية والبالغه خمسة جنيهات .

فيما كان سهم "القاهرة للإسكان " هو الناجى الوحيد بين أسهم القطاع مسجلاً ارتفاع خجولاً لم يتجاوز الـ 2% وتحديداً 1.3% حيث أغلق يوم الاحد 28 ديسمبر عند 4.51 جنيه بينما كان يتداول فى بداية العام عند 4.45جنيه , جدير بالذكر فقد قامت الشركة بزيادة رأسمالها من 93.750 مليون جنيه إلى 468.750 مليون جنيه .

المشروعات المستقبلية للشركات وأبرز الأحداث خلال 2008 .

مجموعة طلعت مصطفى القابضة :

وتعتبر مجموع طلعت مصطفى القابضة من الشركات الكبرى التى تستحوذ على 43.06% من تعاملات قطاع العقارات بالبورصة المصرية ,وقد قامت الشركة خلال الفترة الماضية بالدخول فى العديد من المشروعات الجديدة والتى كان من المتوقع أن تأتى بتأثير إيجابى على السهم ولكن لم تأتى ثمارها حتى الآن .

فخلال أبريل الماضى فازت الشركة العربية للاستثمارات الفندقية والسياحية وهى إحدى شركات مجموعة طلعت مصطفى بصفقة أرض السلطانة ملك بمدينة الأقصر وتبلغ قيمة الصفقة حوالي 830 مليون جنيه ومن المخطط أن يتم إنشاء فندق فورسيزون على هذه الأرض .

كما قامت الشركة خلال مايو الماضى بإنشاء شركة جديدة بالمناصفة مع شركة هيل الأمريكية وذلك لإدارة المشاريع الإنشائية للمجموعة كما قامت الشركة خلال نفس الفترة بشراء 3.8 مليون متر مربع من الأراضى بموقع متميز بمدينة جدة بالمملكة العربية السعودية لإقامة مشروع متكامل على غرار مدينة الرحاب المقامة بمصر .

وفى سبتمبر 2008 وبعد القاء القبض على هشام طلعت مصطفى رئيس مجلس الإدارة السابق للمجموعة  تم إعادة تقييم أصول الشركة من خلال شركة " cbre " والتى قيمت الأصول التى تمتلكها المجموعة بمبلغ 34.5 مليار جنيه .

وقامت الشركة أيضاً خلال الفترة الماضية بشراء 20.460 مليون سهم خزينة من أصل 96.552 مليون سهم كانت تنوى شرائهم .

وتنوى الشركة خلال الفترة القادمة دراسة اتمام استحواذات جديدة سواء في السوق المصري أو خارجه .

مصر الجديدة للإسكان :

يتركز نشاط الشركة خلال الفترة الماضية فى بيع جزء من مساحات الأراضى التى تمتلكها حيث استطاعت الشركة بيع 75% من الأراضى التى تمتلكها وبدأت عملية البيع منذ مايو  2008 حيث قامت ببيع 35 قطعة أرض بمنطقة هليوبوليس بقيمة تقريبية بلغت 35 مليون جنيه .

كما قامت الشركة خلال يونيو الماضى بالبدأ فى تطوير حديقة المريلاند البالغ مساحتها‏ 50‏ فداناً على ثلاثة مراحل تنتهى فى مايو 2009 .

واتجهت الشركة خلال نوفمبر الى شراء أسهم خزينة بهدف دعم سعر السهم بالسوق فقامت بشراء 187.773 الف سهم خزينة من اجمالى 250 ألف سهم كانت تنوى شرائها .

مدينة نصر للإسكان والتعمير :

تستحوذ شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير على 2.63% من تعاملات القطاع وخلال عام 2008 لم تدخل الشركة بأيه مشروعات جديدة لينحصر نشاطها فى بيع الاراضى فقط كما قامت خلال نوفمبر 2008 بالاعلان عن اقترابها من الانتهاء من اعداد التصميمات المعمارية للمشروعات السكنية المزمع إقامتها فى مدينة 6 أكتوبر ومنها 50% إسكان قومى و 50% إوتقدمت 4 شركات للقيام بأعمال المشروع .

وتسلمت الشركة نحو 42.77 فدان من هيئة المجتماعات العمرانية وذلك من المساحة المخصصة لها وقدرها 175 فدان فى 6 أكتوبر وبلغت قيمة المساحة التى تم استلامها 37 مليون جنيه تم سداد 3.7 مليون جنيه خلال العام المالى 2007/2008 والباقى يسدد على سبعة أقساط سنوية بعد فترة سماح قدرها ثلاثة سنوات كما تمتلك الشركة 900 فدان بمنطقة حدائق النصر وهناك أرض بديلة تبلغ مساحتها 1312 فدان تقع على طريق السويس وسيتم الاستفادة منها بعد استخدام أرض حدائق النصر، عن أرض مملوكة للشركة داخل مدينة نصر وحصل عليها الجيش ".

كما يوجد لدى الشركة بعض الأراضى المتبقية فى مدينة نصر وتبلغ حوالى 150 ألف متر مسطح فى المناطق القديمة بالمدينة وفى منطقة الواحة ، وتسعى الشركة للحصول على أراضى لزيادة المخزون الاستيراتيجى للشركة .

وقد لجأت الشركة إلى شراء 921.888 ألف سهم خزينة من إجمالى مليون سهم أعلنت عن نيتها فى شرائها وذلك فى محاولة من جانبها لتدعيم أسهمها فى البورصة المصرية .

السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار " سوديك " :

تستحوذ شركة سوديك على 4.5% من التعاملات على قطاع العقارات ويتركز النشاط الأساسى للشركة فى مجال شراء الأراضي بغرض مدها بالمرافق وتجهيزها للبناء وتقسيم الأراضي وبيعها وتأجيرها والعمل في مجال المقاولات وبناء العقارات وتأجيره .

وقد تأثرت أسهم الشركة منذ بداية 2008 بالتراجعات التى لحقت بنتائج أعمالها عدم الاعلان عن دخول مشروعات جديدة بخلاف المعلن هنها سابقا كما استحوذت الشركة على كامل أسهم شركة اليُسر للمشاريع والتنمية والاستثمار في صفقة بلغت قيمتها 312.572 مليون جنيه .

كما قامت الشركة خلال سبتمبر الماضى توقيع عقدي إنشاءات مع شركتى سياك وجنزا لإنشاء وحدات سكنية بمشروع الجريا وتبلغ القيمة الإجمالية للعقدين 459 مليون جنيه مصري .

وقامت شركة " dtz “ بتقييم اصول الشركة خلال ديسمبر 2008 وقدرتها بنحو 15.340 مليار جنيه بطريقة خصم التدفقات النقدية للمشروعات التي تقيمها على أراضيها، بينما قدرت قيمة أراضي "سوديك " حال بيعها فضاء بالسعر السوقي للأراضي المثيلة والمحيطة بها أو التي تم بيعها في مزادات حكومية بنحو 7.349 مليار جنيه .

وتنوى الشركة طرح مشروعين للاسكان المتوسط حيث تم تخصيص مساحة من اراضى مشروع الجاريا للاسكان المتوسط يتكون من 120 وحدة سكنية كان من المقرر ان تكون عبارة عن مجموعة من الفيلات ضمن مشروع الجاريا الا انه قد تم تغيير الاستراتيجية حيت تم الاتفاق على انشاء شقق صغيرة تتراوح مساحتها بين 80-120-150 متر بأسعار منخفضة . ومن المتوقع ان يتم طرح هذا المشروع خلال الربع الاول من العام القادم .

بالاضافة الى مشروع اخر للاسكان المتوسط يقع على مساحة 11 فدان تمتلكهم الشركة بمنطقة الشيخ زايد .

القاهرة للإسكان :

ويختلف الأمر بالنسبة لشركة القاهرة للإسكان والتى حققت الارتفاع الوحيد بين أسهم القطاع وذلك على الرغم من عدم إعلانها عن الدخول فى مشروعات جديدة ولم يشهد السهم أي إعلان عن أخبار مؤثرة باستثناء زيادة رأس المال المصدر من من 93.750 مليون جنيه إلى 468.750 مليون جنيه

وقامت الشركة بشراء 8 أفدنة بالقاهرة الجديدة في المناقصة التي أقامتها هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة مؤخراً بسعر 1500 جنيه للمتر بتكلفة إجمالية 12.288 مليون جنيه بالاضافة إلى شراء عدد 4 قطع بمساحة إجمالية قدرها 6387.49 متر مربع للقطع الأربع بمدينة زهراء المعادى لإقامة أحياء سكنية عليها .

الشمس للإسكان :

هى إحدى الشركات ذات الحظ العاثر فى البورصة المصرية إلا أنها استطاعت أن تغير هذه الفكرة بعد أن حققت نمو فى أرباحها خلال التسعة أشهر الماضية من عام 2008 لتعوض بعض خسارها مع اتخذها بعض الخطوات الإيجابية مع إعلان الشركة إطلاق مشروع إسكاني ضخم علي مساحة 120 فدان بمدينة 6 أكتوبر يتم تنفيذه على 4 مراحل .

كما انهت الشركة مشروع المعراج بالمعادى و الذى يتكون من 26 وحدة سكنية للاسكان المتوسط بتكلفة 90 مليون جنيه وتتوقع الشركة تحقيق عائد من المشروع بعد البيع بنسبة 20% .

واشترت الشركة خلال ديسمبر 335 الف سهم خزينة من اجمالى 400 الف سهم كانت تنوى شرائهم

المتحدة للإسكان :

كثر الحديث فى الأونه الأخيرة عن شركة "المتحدة للإسكان " بعد أن أشيع بين أوساط المتعاملين عن اتجاه قوى للاستحواذ على نسبة كبيرة من أسهمها وهو مانفته الشركة أكثر من مرة .

وتقوم الشركة بزيادة رأسمالها كل عام حيث قامت بزيادة رأسمالها خلال 2008 من 42.2 مليون جنيه إلى 52.75 مليون جنيه بتوزيع سهم مجانى لكل 4 أسهم .

ومن المقرر أن تقوم الشركة خلال الفترة القادمة بتحديد موعد لطرح زيادة رأس المال المصدر للاكتتاب لقدامى المساهمين بإصدار عدد 44792744 سهم اسمى عادى يخصص منها عدد 2585488 سهم بالقيمة الاسمية للسهم ولإثابة وتحفيز العاملين والمديرين بالشركة من خلال اتحاد العاملين المساهمين ويخصص الباقى لقدامى المساهمين بواقع سهم لكل سهم بنسبة 100% مما يملكونه من أسهم .