هيرمس : إزدياد النظرة السلبية تجاه المشاريع العقارية فى مصر

مباشر 

الخميس 29 يناير 2009

ذكرت هيرمس فى كتابها السنوى أن قطاع العقارات المصرى قد شهد نشاطاً خلال 2008، حيث ارتفعت المبيعات وتكاليف البناء لتسجل مستويات مرتفعه خلال الثمانية أشهر الاولى من السنة ثم تراجعت بعد ذلك. واشارت هيرمس الى أن تلك القفزة فى المبيعات جاءت من خلال المشاريع الجديدة وكذلك النمو القوى فى الناتج المحلى الاجمالى والدخول وخاصة بين المشترين من أصحاب الدخل المرتفع.

واشارت هيرمس الى أن حجم وأسعار العقارات بدأت فى الانتعاش فى 2004 فقط  نتيجة انتعاش الصادرات . كذلك فإن دخول مطورين جدد بعضهم من الخليج بما فى ذلك إعمار، داماك، الديار القطرية ساعد فى تزايد الاقبال على سوق العقارات وعلى ارتفاع اسعار الاراضى.

ومنذ أغسطس الماضى، تراجعت مبيعات العقارات بشكل ملحوظ وتزايدت النظرة السلبية تجاهه. فقد تراجع حجم المبيعات لدى جميع المطورين بالرغم من اعتقاد هيرمس أن الاسعار ظلت مستقرة إلى حد ما. وتتوقع هيرمس أن تكون مجموعة طلعت مصطفى قد باعت حجوزات بقيمة 1.9 مليار جنيه خلال الربع الرابع من 2008 إنخفاضاً من 12.5 مليار جنيه خلال التسعة أشهر الاولى من العام.كذلك اعلنت شركة بالم هيلز عن مبيعات تحت الإنشاء بقيمة 1.3 مليار جنيه بالمقارنة بمقدار 3.7 مليار جنيه خلال التسعة أشهر الاولى من 2008. وذكرت هيرمس انها لا تتوقع ان توضح سوديك (والتى تمتلك مخزون قليل للبيع) زيادة فى مبيعاتها تحت الانشاء خلال الربع الرابع .

واشارت هيرمس إلى أنه مع زيادة حجم وأسعار المبيعات، كذلك ارتفعت تكاليف البناء. حيث ارتفعت أسعار الحديد فى 2008 حتى  وصلت الى 7500 جنيه للطن فى اغسطس مرتفعة عن 3600 جنيه فى يناير 2008. ومنذ أغسطس تراجعت الاسعار بشدة لتنهى العام مقتربة من 3750 جنيه للطن بإنخفاض قدره 50%. وذكت هيرمس أن مطورى العقارات قاموا فى وقت مبكر من العام بتخزين مواد بناء غالية الثمن مثل الحديد والاسمنت ثم عملوا على تحديد تكاليفهم من خلال إنشاءات ذات كفاءة عالية. وبالرغم من الانخفاض الحالى فى الاسعار، تتوقع هيرمس أن تستمر الشركات فى إظهار أسعار مواد البناء المرتفعة من خلال قوائم الدخل لاكثر من ربع فى صورة هوامش محبطة.

واضافت هيرمس أن هناك  16 بنكاً و 4 شركات  تقوم بعرض التمويل العقارى فى مصر، ومنها شركة التعمير و التمويل العقارى المصرى، تمويل، البنك التجارى الدولى، أملاك، بنك الاستثمار العربى، البنك الاهلى المصرى، البنك الاهلى سوستيه جنرال، والبنك الوطنى المصرى.حيث تمتلك البنوك حوالى 75% من محافظ قروض الرهن العقارى المصرى وتمتلك شركات التمويل العقارى الباقى. واشارت هيرمس الى أن عمليات التمويل العقارى قد نمت على مدار الاعوام الماضية، فطبقاً لوزارة الاستثمار ارتفعت الرهونات المصدرة الى 3 مليار جنيه فى ديسمبر 2008 بزيادة قدرها حوالى 15.3% عن يونيو.

كما ذكرت هيرمس أن وزارة المالية ستبدأ فى تطبيق قانون الضريبة العقارية فى 2009. وتعتقد أن التغير فى الضريبة العقارية سيكون له تأثير قليل على كلاً من العرض والطلب للسكن، بالنظر إلى أن أكثر من 90% من العقارات معفاة من الضرائب وفقاً لما ذكرته الوزارة.

وقالت هيرمس أن النمو الاقتصادى لا يزال غير مرن، رغم تباطؤ وتيرته ، بالإضافة الى ارتفاع الطلب على السكن. وبالرغم من ذلك لاتزال النظرة السلبية متزايدة تجاه المشاريع العقارية. وتعتقد هيرمس أن ذلك سينعكس قريباً على حجم المبيعات الكامنة تحت الانشاء، ولكنها لا تعتقد أنها قد تؤدى الى مشاكل سيولة ضخمة أو تعثر مالى للمطورين.وتتوقع هيرمس تراجع المبيعات (10-25% عن المستويات الحالية) وذلك بسبب قواعد التسعير من قبل المطورين. وفى المدى القريب، تتوقع هيرمس أن يتم دفع حقيقى للمبيعات من خلال الطلب على السكن فقط، كما تتوقع أن يتراجع عملية المضاربات بشكل كبير.

واشارت هيرمس إلى أنه من غير المرجح أن تتراجع الاسعار فى وسط القاهرة والمناطق التقليدية الأخرى مع محدودية العرض مثل مصر الجديدة، مدينة نصر و المهندسين ، ولكن من الممكن أن تضعف فى المدن الجديدة بسبب محاولة المطورين الصغار تخفيض الاسعار للتخلص مما لديهم من مخزون.

كما تعتقد هيرمس أن الشركات التى تستهدف الافراد متوسطى الدخل سوف تعانى ولكن بدرجة قليلة من تراجع المبيعات وذلك بسبب أن القطاع لا يعانى من زيادة العرض، بالإضافة الى أن مشتريات الأفراد يقوم على مدخراتهم والدخل المنتظم وليس على مبيعات الاصول كالعقارات واسهمهم فى السوق ورأسمالهم الخاص. وقد اوضحت الشركات أن منتجاتها تتجه نحو ذلك القطاع، مع تزايد بيع الشقق وانخفاض مبيعاتها من الفيلات.